Respuesta corta: Sí. La Constitución dominicana reconoce a los extranjeros los mismos derechos que a los nacionales, con las excepciones que fije la ley, y la Ley 16-95 de Inversión Extranjera permite invertir en bienes inmuebles. Usted puede comprar a su nombre con su pasaporte, sin ser residente, y registrar el título igual que un dominicano.

Si usted vive fuera del país y quiere una villa o un apartamento en Punta Cana, Cap Cana o Bávaro, estas son las preguntas clave. Las respondemos en orden, con la base legal de cada punto.

1. ¿Qué dice la ley?

  • Constitución, artículo 25: los extranjeros tienen en la República Dominicana los mismos derechos y deberes que los nacionales, con las excepciones y limitaciones que establecen la Constitución y las leyes.

  • Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera: el artículo 3 incluye entre los destinos de la inversión extranjera "las inversiones en bienes inmuebles ubicados en la República Dominicana", y el artículo 6 establece que los inversionistas extranjeros tienen los mismos derechos y obligaciones que los nacionales, salvo excepciones legales.

  • Ley 108-05 de Registro Inmobiliario: regula el registro de todos los derechos sobre inmuebles en el país. El documento que prueba que usted es el dueño es el Certificado de Título, emitido por el Registro de Títulos y garantizado por el Estado.

En la práctica, el proceso de compra de un extranjero no es distinto al de un comprador local.

2. ¿Necesito residencia o una empresa dominicana?

No para comprar. Puede comprar como persona física con su pasaporte. Algunos compradores prefieren hacerlo a través de una sociedad (dominicana o extranjera) por razones fiscales o de planificación familiar. Esa decisión depende de su caso y debe tomarla con su abogado y su contador.

Comprar una propiedad no le da residencia automáticamente. Si le interesa residir en el país, la residencia se tramita por separado ante la Dirección General de Migración, y existen categorías de residencia por inversión. Consulte los requisitos vigentes con un abogado de migración.

3. ¿Tengo que estar en el país para comprar?

No necesariamente. Es posible comprar a distancia. El contrato se puede firmar mediante un poder notarial otorgado a un representante en República Dominicana. Si el poder se firma fuera del país, normalmente debe apostillarse o legalizarse para que tenga validez aquí. Su abogado le indicará el formato exacto.

4. ¿Cómo es el proceso, paso a paso?

  1. Selección y reserva. Usted elige la propiedad y firma un acuerdo de reserva, que suele ir acompañado de un depósito. En los proyectos que publicamos, el monto de reserva y el plan de pago aparecen en cada ficha.

  2. Debida diligencia. Su abogado verifica el título, las cargas, los impuestos al día y, en proyectos en planos, los permisos y la estructura del proyecto. Más detalle en nuestra guía de debida diligencia.

  3. Contrato. Se firma el contrato de promesa de venta (en planos) o de compraventa (propiedad terminada), con las condiciones de pago y entrega.

  4. Pago. Los pagos se hacen según el contrato, normalmente por transferencia bancaria. Desde el 1 de mayo de 2025, la DGII exige que los actos de transferencia de más de RD$1,000,000 indiquen el medio de pago usado.

  5. Impuesto de transferencia. Se paga a la DGII el 3% del valor del inmueble, salvo exenciones como CONFOTUR, que explicamos en otra guía.

  6. Registro. El acto se deposita en el Registro de Títulos, que emite el Certificado de Título a su nombre.

5. ¿Qué documentos me van a pedir?

Como mínimo:

  • pasaporte vigente;

  • datos de contacto y estado civil (si está casado, puede requerirse información del cónyuge);

  • comprobantes del origen de los fondos, por las normas de prevención de lavado de activos que aplican bancos, notarios y agentes;

  • inscripción en el Registro Nacional de Contribuyentes (RNC) de la DGII si va a tomar un préstamo hipotecario o hacer ciertos trámites fiscales.

Su abogado y el banco le pueden pedir documentos adicionales.

6. ¿Qué impuestos voy a pagar como propietario?

  • Al comprar: el impuesto de transferencia del 3% (DGII, Ley 288-04 modificada por la Ley 173-07).

  • Cada año: el IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario). Para personas físicas en 2026 es el 1% sobre el valor del patrimonio inmobiliario que supere RD$10,695,494 (monto que la DGII ajusta cada año por inflación).

  • Si financia: el impuesto por inscripción de hipoteca, que hoy es el 2% del valor de la hipoteca y que, según la Ley 30-26, baja a 1% en 2027 y desaparece en 2028.

En proyectos con clasificación CONFOTUR vigente, el primer comprador puede estar exento del impuesto de transferencia y del IPI durante el período de la ley. Cada proyecto debe tener su propia resolución.

7. ¿Puedo alquilar mi propiedad?

Si piensa alquilar a largo plazo o por temporadas, antes de comprar, revise el reglamento del condominio o del residencial: algunos limitan o regulan el alquiler vacacional. Pregunte también si el proyecto ofrece gestión de renta. Los ingresos por alquiler tienen implicaciones fiscales en República Dominicana y, posiblemente, en su país de residencia. Su contador debe orientarle.

8. Errores que conviene evitar

  • Firmar y pagar antes de que un abogado independiente revise el título y el contrato.

  • Asumir que "CONFOTUR" en un anuncio equivale a una resolución vigente para la unidad que usted compra.

  • No preguntar si el inmueble tiene deslinde (título individual) o solo una constancia anotada.

  • No calcular los gastos de cierre y el IPI anual en el presupuesto.

  • Enviar dinero a cuentas que no corresponden al vendedor o al fideicomiso del proyecto.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero paga más impuestos que un dominicano al comprar? No. El impuesto de transferencia y el IPI son los mismos.

¿Puedo comprar a nombre de dos personas? Sí. El título puede emitirse a nombre de varios copropietarios.

¿Necesito una cuenta bancaria dominicana? No siempre para comprar, pero sí suele exigirse para un préstamo hipotecario local y es útil para pagar servicios e impuestos.

Importante: esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal. Las leyes, tasas y montos cambian. Confirme cada punto con su abogado antes de firmar o pagar.

¿Quiere ver opciones concretas? Escríbanos por WhatsApp al +1 (829) 449-9312 y le enviamos propiedades en Punta Cana y Cap Cana según su presupuesto.

Fuentes

  1. Constitución de la República Dominicana (2024), art. 25. https://www.digepres.gob.do/transparencia/wp-content/uploads/2024/12/Constitucion-de-la-Republica-Dominicana-2024.pdf

  2. Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera, arts. 3 y 6. Banco Central: https://cdn.bancentral.gov.do/documents/normativa/documents/leyes/Ley_16-95.pdf

  3. Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/2023/10/Libro-Ley-108-05-de-registro-inmobiliario.pdf

  4. DGII, Guía del Contribuyente No. 18, Transferencia y Descargo de Inmuebles. https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/bibliotecaVirtual/registrados/otros/Documents/4-Guia%2018%20-%20Descargo%20Inmobiliario.pdf

  5. DGII, Guía del Contribuyente No. 17, IPI (2026). https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/bibliotecaVirtual/registrados/impuestos/Documents/1-Guia%2017%20-%20Impuesto%20al%20Patrimonio%20Inmobiliario%20%28IPI%29.pdf

  6. DGII, Impuesto por inscripción de hipoteca y Ley 30-26. https://ayuda.dgii.gov.do/conversations/fideicomiso-inmuebles-sucesiones-y-donaciones/ca2814-qu-debo-hacer-para-realizar-el-pago-del-impuesto-por-inscripcin-de-hipoteca/5f3c175d8cd858ce87997de7