Respuesta corta: Antes de pagar más que la reserva, su abogado debe confirmar cinco cosas: quién es el dueño según el Registro de Títulos, si el inmueble tiene cargas o gravámenes, si tiene título individual (deslinde), si el IPI y los impuestos de operaciones anteriores están al día y, si es un proyecto, si tiene permisos y licencia de construcción. La herramienta básica es la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble.
En República Dominicana la Ley 108-05 establece que el Certificado de Título, emitido por el Registro de Títulos y garantizado por el Estado, acredita la existencia de un derecho real y quién es su titular. Por eso la debida diligencia empieza y termina en el Registro Inmobiliario.
Paso 1: identifique el inmueble
Pida al vendedor o al desarrollador:
copia del Certificado de Título (o del título matriz, si es un proyecto);
la designación catastral (número de parcela o unidad funcional);
planos y, en condominios, la declaración de condominio o el régimen del residencial.
Compare los datos del título con la dirección, el área y la descripción del contrato. Un error aquí complica todo lo demás.
Paso 2: certificación del estado jurídico
La Certificación del Estado Jurídico del Inmueble del Registro de Títulos indica el titular registrado y las cargas, gravámenes y anotaciones vigentes: hipotecas, embargos, oposiciones o litis. Se solicita en la Oficina Virtual del Registro Inmobiliario, por la app RI Móvil o en ventanilla, y el Registro Inmobiliario publica un costo de RD$1,000.
Pídala lo más cerca posible de la firma. Los bancos también la exigen "vigente" para aprobar un préstamo hipotecario.
Paso 3: deslinde o constancia anotada
Hay inmuebles con Certificado de Título propio y otros amparados en una Constancia Anotada, que representa una porción dentro de una parcela mayor sin individualizar. El deslinde es el proceso técnico y judicial (mensura, notificaciones y aprobación) que individualiza esa porción y termina con un Certificado de Título propio.
Por qué importa: con una constancia anotada, la ubicación exacta de "su" porción puede no estar definida en el registro. Pregunte siempre:
¿El inmueble ya está deslindado?
Si no, ¿quién hará el deslinde, en qué plazo y quién lo paga?
¿El contrato condiciona pagos importantes al deslinde?
Paso 4: impuestos al día
La DGII no permite transferir un inmueble con el IPI atrasado ni con impuestos pendientes de operaciones anteriores (transferencias, sucesiones, donaciones, hipotecas). Pida al vendedor:
certificación del IPI al día, o la declaración de exención correspondiente;
comprobante de pago de la transferencia anterior.
Paso 5: si compra en planos o en construcción
Aquí la revisión es del proyecto, no solo del terreno. La guía "Vivienda Segura" del MIVED recomienda verificar, entre otros:
si el proyecto está en un fideicomiso y si la fiduciaria es una entidad regulada, preferiblemente afiliada a ASOFIDOM;
la licencia de construcción del MIVED. Una vez iniciada la obra, es obligatoria;
en qué etapa está el proyecto: en planos, en construcción o terminado.
Pro Consumidor recomienda además comprobar que la constructora esté constituida y registrada, que el terreno esté libre de cargas, y que el contrato fije plazos para la entrega de los títulos.
Paso 6: el vendedor
Persona física: identidad, estado civil y, si está casado, consentimiento del cónyuge cuando aplique.
Empresa: estatutos, acta de asamblea que autoriza la venta, RNC y registro mercantil. Son los mismos documentos que pide un banco como Banreservas para financiar.
Representante: poder vigente y suficiente.
Paso 7: el contrato
Antes de firmar, revise con su abogado:
precio, moneda y calendario de pagos;
a qué cuenta se paga (del vendedor o del fideicomiso), nunca a terceros;
fecha de entrega y penalidades por retraso;
especificaciones y terminaciones;
condiciones para recuperar su dinero si el proyecto no avanza;
quién paga cada impuesto y cada gasto;
plazo de entrega del Certificado de Título a su nombre.
La lista completa
☐ Copia del Certificado de Título o título matriz
☐ Designación catastral coincide con el contrato
☐ Certificación del Estado Jurídico reciente: titular y cargas
☐ Deslinde hecho, o plan claro por contrato
☐ IPI y transferencias anteriores pagados
☐ Declaración de condominio o reglamento del residencial
☐ (Planos) Fideicomiso y fiduciaria regulada
☐ (Planos) Licencia de construcción del MIVED
☐ (CONFOTUR) Resolución del proyecto, si se anuncia
☐ Identidad y facultades del vendedor
☐ Contrato revisado por un abogado independiente
☐ Pagos solo a cuentas verificadas
Confirme con su abogado. Esta lista resume fuentes oficiales y no es exhaustiva. Cada operación tiene particularidades. Contrate un abogado independiente que trabaje para usted, no para el vendedor.
¿Tiene dudas sobre una propiedad concreta? Escríbanos al +1 (829) 449-9312.
Fuentes
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/2023/10/Libro-Ley-108-05-de-registro-inmobiliario.pdf
Registro Inmobiliario, Certificación del estado jurídico del inmueble. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Tramites/DNRT/CERTIFICACION_DEL_ESTADO_JURIDICO_DEL_INMUEBLE.pdf
Registro Inmobiliario, trámite de deslinde. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Tramites/DNMC/DESLINDE.pdf
Registro Inmobiliario, preguntas frecuentes. https://ri.gob.do/?page_id=1701
DGII, Guía No. 18, Transferencia y Descargo de Inmuebles. https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/bibliotecaVirtual/registrados/otros/Documents/4-Guia%2018%20-%20Descargo%20Inmobiliario.pdf
MIVED, Guía para comprar una vivienda de forma segura (2026). https://mivhed.gob.do/wp-content/uploads/2026/06/MIVHED-Guia-Vivienda-Segura.pdf
Pro Consumidor, "¿Vas a adquirir una vivienda? Conoce tus derechos". https://proconsumidor.gob.do/vas-adquirir-una-vivienda-conoce-tus-derechos/
Banreservas, requisitos de préstamo hipotecario para residentes en el extranjero. https://www.banreservas.com/personal/prestamos/prestamos-hipotecarios-para-residentes-en-el-extranjero/