Respuesta corta: Comprar en planos significa reservar una unidad antes o durante su construcción y pagarla por etapas: reserva, inicial, cuotas durante la obra y saldo a la entrega. Suele permitir elegir unidad y repartir los pagos en el tiempo. A cambio, usted asume el riesgo de la obra. Para reducirlo, verifique el fideicomiso, la licencia de construcción, el título del terreno y un contrato con plazos y penalidades claros.

Buena parte de la oferta nueva en Punta Cana, Cap Cana, Bávaro y Vista Cana se vende en planos. En las fichas que publicamos en D.Y Investments se ven las estructuras más comunes. Esta guía explica cómo leerlas y qué revisar.

Cómo se ve un plan de pago típico

Los planes se expresan como porcentajes del precio. Estos son ejemplos reales de proyectos publicados en nuestro sitio:

  • 20/40/40. Cómo se reparte: 20% a la firma, 40% durante la obra, 40% a la entrega; Ejemplo en nuestro inventario: Villas en Vista Cana y Cap Cana

  • 10/30/60. Cómo se reparte: 10% de separación, 30% en cuotas durante la obra, 60% a la entrega (con opción de financiamiento bancario); Ejemplo en nuestro inventario: Casas en Ciudad La Palma

  • 40/30/30. Cómo se reparte: 40% a la firma, 30% en obra, 30% a la entrega; Ejemplo en nuestro inventario: Apartamentos de marca en Cap Cana

  • 10/20/70. Cómo se reparte: 10% inicial, 20% en obra, 70% a la entrega; Ejemplo en nuestro inventario: Apartamentos en Bávaro

Casi siempre hay una reserva fija (por ejemplo US$500, US$2,500, US$5,000 o US$10,000, según el proyecto) que luego se descuenta del inicial. Lea si la reserva es reembolsable y en qué casos.

Ventajas reales

  • Pagos escalonados: no necesita todo el capital el primer día.

  • Elección: más opciones de piso, vista y tipología al inicio de las ventas.

  • Unidad a estrenar: todo nuevo al momento de la entrega.

  • CONFOTUR: si el proyecto tiene resolución, el primer comprador puede tener exenciones (ver nuestra guía de CONFOTUR).

Riesgos que debe evaluar

  • Retrasos: la fecha de entrega es una estimación del desarrollador.

  • Cambios en el proyecto: terminaciones o áreas comunes distintas a las ofrecidas.

  • Solvencia del desarrollador: si el proyecto se detiene, recuperar lo pagado puede ser difícil sin las garantías adecuadas.

  • Título: hasta que se constituya el condominio y se emita su título, usted tiene un derecho contractual, no un Certificado de Título a su nombre.

La protección más importante: el fideicomiso

La Ley 189-11 regula los fideicomisos de desarrollo inmobiliario: patrimonios independientes, administrados por una entidad fiduciaria, para desarrollar proyectos en distintas fases de diseño y construcción para su venta o arrendamiento.

El MIVED, en su guía "Vivienda Segura" de 2026, explica que si un proyecto está en fideicomiso hay una estructura legal que protege los fondos de los compradores y da supervisión financiera y legal. Recomienda priorizar esos proyectos y verificar que la fiduciaria esté regulada, preferiblemente afiliada a ASOFIDOM.

Preguntas para el desarrollador:

  • ¿El proyecto está en fideicomiso? ¿Con qué fiduciaria?

  • ¿Mis pagos van a la cuenta del fideicomiso?

  • ¿Qué pasa con mi dinero si el proyecto no se termina?

Permisos y licencia

Según el MIVED, en la etapa de planos el proyecto puede estar tramitando su licencia, pero una vez iniciada la obra es obligatorio contar con la licencia de construcción. Una obra sin licencia se expone a suspensión. Pida copia de la licencia, o del estado del trámite si aún está en planos, y del título del terreno.

Qué debe decir el contrato

Pro Consumidor recomienda conocer todas las especificaciones y terminaciones, la fecha de entrega, las áreas comunes y el plazo para entregar los títulos. Revise con su abogado que el contrato incluya:

  • precio total, moneda y calendario exacto de pagos;

  • cuenta de destino de los pagos;

  • fecha de entrega y penalidad por retraso;

  • descripción de la unidad: área en m², si incluye áreas comunes, parqueos y su naturaleza;

  • especificaciones de terminaciones;

  • condiciones de resolución y reembolso;

  • plazo y responsable de entregar el Certificado de Título.

Pasos para comprar en planos

  1. Elija el proyecto y la unidad, y pida la ficha técnica y el plan de pago por escrito.

  2. Firme la reserva y lea sus condiciones.

  3. Su abogado revisa título del terreno, fideicomiso, licencia y contrato.

  4. Firme el contrato de promesa de compraventa y pague el inicial.

  5. Pague las cuotas de obra según el calendario. Guarde todos los comprobantes.

  6. Inspeccione la unidad antes de recibirla y anote observaciones por escrito.

  7. Pague el saldo (con fondos propios o financiamiento) y firme la compraventa definitiva.

  8. Pague el impuesto de transferencia, salvo exención, y registre el título a su nombre.

Preguntas frecuentes

¿Puedo financiar el saldo de entrega? Es posible usar un préstamo hipotecario para el pago contra entrega; algunos planes lo mencionan expresamente. El banco lo evalúa cerca de la entrega, con tasación de la unidad terminada. Vea nuestra guía de financiamiento.

¿Puedo vender mi unidad antes de la entrega? Depende del contrato. Algunos desarrolladores permiten ceder el contrato con condiciones o cargos. Pregúntelo antes de firmar.

¿La fecha de entrega es garantizada? Es un compromiso contractual. Su valor práctico depende de las penalidades que fije el contrato.

Confirme con su abogado. Esta guía es informativa. Cada proyecto y cada contrato son distintos, y la ley aplicable puede cambiar.

¿Busca un proyecto en planos en Punta Cana o Cap Cana? Escríbanos al +1 (829) 449-9312.

Fuentes

  1. Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, art. 58. Superintendencia de Bancos: https://sb.gob.do/media/giihndx0/ley-no-189-11-para-el-desarrollo-del-mercado-hipotecario-y-el-fideicomiso-en-la-republica-dominicana.pdf

  2. MIVED, Guía para comprar una vivienda de forma segura (2026). https://mivhed.gob.do/wp-content/uploads/2026/06/MIVHED-Guia-Vivienda-Segura.pdf

  3. Pro Consumidor, "¿Vas a adquirir una vivienda? Conoce tus derechos". https://proconsumidor.gob.do/vas-adquirir-una-vivienda-conoce-tus-derechos/

  4. DGII, Guía informativa sobre fideicomisos. https://dgii.gov.do/contribuyentesRegistrados/personasJuridicas/fiduciaria/Documents/Fideicomiso.pdf

  5. Planes de pago: fichas de propiedades publicadas en dyinvestmentsrd.com (octubre de 2026).